Milyen szabályok vonatkoznak a bérleti szerződésekre a veszélyhelyzet alatt?

A közelmúltban kihirdetett korlátozó intézkedések eltérnek a járvány első hulláma alatt bevezetett intézkedésektől, azonban ezek is érzékenyen érintik az ingatlanbérleti jogviszonyokat. Ismét joggal merül fel a kérdés, hogy a bérlők jogosultak-e a bérleti díj elengedését, vagy legalább csökkentését kérni.

A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (továbbiakban: Ptk.) szerint, ha a szerződés teljesítése lehetetlenné válik, a szerződés megszűnik. A lehetetlenülés tehát egy végleges, visszavonhatatlan állapot bekövetkezését feltételezi, amelynek következtében a szerződés már nem teljesíthető. A korlátozó intézkedéseket ideiglenesen – egyelőre 2020. december 11. napjáig – vezették be, a bérleti szerződések lehetetlenüléséről és automatikus megszűnéséről nem beszélhetünk.

A Ptk. 6:336. § (2) bekezdése úgy rendelkezik, hogy arra az időtartamra nem jár bérleti díj, amely időtartam alatt a bérlő a dolgot saját érdekkörén kívül felmerülő okból nem használhatja. A szakirodalom alapján, ha a használatra azért nem kerülhet sor, mert a bérlemény műszaki, vagy jogi okokból a rendeltetésszerű használatra nem alkalmas, úgy ezek bérbeadói érdekkörbe tartozó körülményeknek minősülnek, és a bérlőt bérleti díj fizetési kötelezettség az érintett időszakra nem fogja terhelni. A bérlő saját helyzetében bekövetkező okok (bevételcsökkenés, alkalmazottak személyében rejlő okok stb.) azonban bérlői érdekkörbe tartozó okoknak minősülnek.

Fontos, hogy a Ptk. 6:336 § (2) bekezdésétől a felek a bérleti szerződésekben egyező akarattal eltérhettek, így, ha a bérleti szerződés a jelen rendelkezés alkalmazhatóságát kizárja, úgy a bérlő e bekezdésére hivatkozással a bérleti díj megfizetését nem tagadhatja meg. Vizsgálandó a szerződés olyan szempontból is, hogy tartalmaz-e a bérleti díjon felül közös költséget is, amit továbbra is fizetni kell.

A most bevezetett intézkedésekre tekintettel a bérlemények rendeltetésszerű használatának akadályozottsága és így a Ptk. 6:336. § (2) bekezdése alapján a bérleti díj elengedése csak szűk körben merülhet fel, akkor lehet alkalmazni, ha a bevezetett korlátozás közvetlenül érinti a bérlemény működését és a használatot lehetetlenné teszi. A korlátozó intézkedések alapján elsősorban az egyes szabadidős létesítmények vonatkozásában merülhet fel e rendelkezés alkalmazása, tekintettel arra, hogy e létesítmények nem nyithatnak ki. Vitára adhat okot azonban, hogy a helyiségek egyéb célokra (például tárolásra) alkalmasak maradhatnak.

Kevésbé egyértelmű a helyzet azon bérlemények vonatkozásában, amelyek használhatóságát a szabályok korlátozzák, de teljesen meg nem szüntetik. Egyes üzletek az este hét órát követő időszakban is rendeltetésszerűen működtek, de a korlátozások következtében ezen üzletek kötelesek azonban este hét órakor bezárni (például nonstopok). Nem egyértelmű, hogy ilyen esetben a korlátozott nyitvatartás vonatkozásában kérhet-e a bérlő, és ha igen, milyen arányban bérleti díj csökkentést. E kérdéseket a joggyakorlat, illetve a rendkívüli jogalkotás keretében meghozott kormányzati intézkedések egyelőre nem válaszolják meg, így fontos, hogy a bérlők és a bérbeadók egymással meg tudjanak állapodni és a felmerülő költségeket és kockázatokat egymás között meg tudják osztani.

Továbbra is felmerül az a téves elképzelés, hogy a járvány automatikusan vis maiort eredményez. A vis maior fogalma alatt olyan, az egyes szerződésekre ható, a szerződéskötés időpontjában előre nem látható külső behatás értendő, amely bekövetkezését és következményeit a felek nem tudják befolyásolni, és amelynek következtében a kötelezettségeiket nem tudják teljesíteni. Önmagában a járvány jelenléte, ahogy azt korábban is kifejtettük, a szerződések végleges ellehetetlenülését nem eredményezi.

A bérleti szerződés módosítása a bérlő és a bérbeadó közös megegyezése alapján

A bérlők és a bérbeadók bármikor jogosultak írásban, szabadon módosítani a közöttük fennálló bérleti szerződést a Ptk. és Lakásbérleti tv. által meghatározott keretek között. A teljesség igénye nélkül a felek megállapodhatnak:

  • a bérleti díj csökkentésében, vagy hosszabb teljesítési határidő biztosításában, utólagos bérleti díj elszámolásban;
  • az üzemeltetési költségek csökkentésében, elengedésében;
  • az euróban meghatározott bérleti díj forintban történő megfizetésében oly módon, hogy a közöttük alkalmazandó átváltási árfolyamot a jelenleg fennálló árfolyamnál alacsonyabb szinten rögzítik.

A szerződésmódosítás során a bérlők is vállalhatnak többletkötelezettségeket, például a bérleti szerződés tartamának a veszélyhelyzet idejével megegyező időtartammal történő arányos meghosszabbítását, vagy a nyitvatartási idő ideiglenes módosítását.

A bérleti szerződés módosítása bírósági út igénybevételével

Amennyiben a bérlő és a bérbeadó között nincs megegyezés, felmerülhet a szerződés bíróság általi módosítása is. A Ptk. alapján bármelyik fél kérheti a szerződés bírósági módosítását, ha a felek közötti tartós jogviszonyban a szerződés megkötését követően előállott körülmény következtében, a szerződés változatlan feltételek melletti teljesítése valamelyik fél lényeges jogi érdekét sértené, és:

  • a körülmények megváltozásának lehetősége a szerződés megkötésének időpontjában nem volt előrelátható;
  • a körülmények megváltozását nem ő idézte elő; és
  • a körülmények változása nem tartozik rendes üzleti kockázata körébe.

A jelenlegi szabályozási és gazdasági környezetben megállapítható, hogy a bérbeadó által nyújtott szolgáltatás és a bérlő által nyújtott ellenszolgáltatás aránya jelentős mértékben a bérlő hátrányára megváltozott. Azonban a korábbi gazdasági világválság vonatkozásában a bírói joggyakorlat a gazdasági környezet általános változását nem ismerte el olyan körülménynek, amelyre alapítva a bírósági a fennálló szerződést módosította volna.

A koronavírus-járvány azonban egy újszerű, a joggyakorlat által még nem kezelt körülmény. Nyugat-Európában (például Spanyolországban) vannak már olyan ítéletek, amelyben a bíróság a Covid-19-járványra tekintettel elrendelte a bérleti szerződések módosítását.

Fontos, hogy a bíróság legfeljebb a kereset benyújtásának időpontjára történő visszamenőleges hatállyal módosíthatja a bérleti szerződést. Minél később kerül benyújtásra a kereset, annál rövidebb időtartam vonatkozásában van meg a bíróság lehetősége arra, hogy a bérleti szerződést módosítsa.

Forrás: MKIK Kereskedelmi Kollégium

Szerző: CSMKIK
2020.11.20.